O mercado imobiliário brasileiro vive um momento de forte expansão, mas já começa a olhar para os desafios que surgirão com a implementação do novo modelo de funding do crédito imobiliário, prevista para 2027. Em um cenário de juros elevados, representantes do setor avaliam que a transição exigirá acompanhamento constante para garantir a oferta de financiamentos.

Dados divulgados pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) mostram que as concessões de crédito imobiliário atingiram R$ 180,9 bilhões no primeiro semestre de 2026, alta de 23% em relação ao mesmo período do ano anterior. No total, cerca de 850 mil imóveis foram financiados entre janeiro e junho.

Poupança perde espaço como principal fonte de recursos

Apesar do crescimento das operações, a principal preocupação do setor é a redução da participação da poupança como fonte de financiamento habitacional.

Nos últimos cinco anos, a caderneta acumulou saques líquidos de R$ 273 bilhões, sendo R$ 31 bilhões apenas no primeiro semestre de 2026. Enquanto isso, a carteira de crédito imobiliário continuou avançando e já supera os recursos tradicionalmente destinados pela poupança.

Para sustentar essa expansão, bancos passaram a depender cada vez mais de instrumentos do mercado financeiro, como:

1. LCIs (Letras de Crédito Imobiliário);
2. LIGs (Letras Imobiliárias Garantidas);
3. CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários).

Segundo a Abecip, essa mudança não representa falta de recursos, mas sim uma transformação estrutural nas fontes de financiamento do setor.

O que muda em 2027?

O novo modelo, elaborado pelo Conselho Monetário Nacional (CMN) e pelo Banco Central, busca preservar os recursos mais baratos da poupança para imóveis enquadrados no Sistema Financeiro da Habitação (SFH), atualmente destinado a imóveis de até R$ 2,25 milhões.

Já os financiamentos acima desse limite deverão depender, cada vez mais, de recursos captados diretamente no mercado, tornando o custo dessas operações mais sensível às taxas de juros de longo prazo.

Juros elevados entram no radar

Embora a Selic continue sendo um indicador importante para a economia, a Abecip destaca que o crédito imobiliário é influenciado principalmente pelas curvas de juros de médio e longo prazo.

Entre janeiro e julho, as taxas prefixadas de mercado para prazos de um, quatro e dez anos avançaram para níveis próximos de 14%, elevando o custo de captação das instituições financeiras.

Esse movimento preocupa especialmente porque o novo modelo prevê maior utilização de recursos obtidos no mercado, justamente em um ambiente de juros mais elevados.

Teto de juros preocupa o setor

Outro ponto de atenção é o limite de 12% ao ano previsto no desenho do novo modelo de funding.

Segundo a Abecip, as taxas atuais de mercado já superam esse patamar, o que pode dificultar o equilíbrio econômico das operações caso os juros permaneçam elevados por um período prolongado.

A entidade informou que mantém diálogo com o Banco Central e o Ministério da Fazenda para acompanhar a implementação do novo sistema e discutir eventuais ajustes durante a transição.

Perspectiva segue positiva, mas com cautela

Apesar dos desafios, a Abecip afirma que não há restrição na oferta de crédito imobiliário neste momento.

O setor continua sendo sustentado pelo mercado de trabalho aquecido, pelo crescimento da renda das famílias e pelas linhas de financiamento apoiadas pelo FGTS. Ainda assim, especialistas defendem cautela diante do ambiente de juros elevados e da adaptação ao novo modelo de financiamento que começará a ganhar força a partir de 2027.