O fundo imobiliário RBVA11 (Rio Bravo Renda Varejo) pretende avançar na diversificação de seu portfólio ao longo dos próximos meses, reduzindo a dependência de grandes locatários sem abrir mão da distribuição de dividendos aos cotistas. A estratégia foi detalhada por Alexandre Rodrigues, gestor da Rio Bravo, durante entrevista ao programa Liga de FIIs.

Embora o segundo semestre de 2026 deva apresentar uma geração recorrente de caixa menor, a gestora afirma estar confiante na manutenção do pagamento de R$ 0,09 por cota, sustentado principalmente pela reciclagem do portfólio e pela venda estratégica de imóveis.

Receita recorrente deve recuar temporariamente

Segundo Rodrigues, a redução temporária na geração de caixa recorrente está relacionada à devolução recente de alguns imóveis e ao período de maturação dos novos contratos de locação.

Como muitas locações iniciam com períodos de carência ou descontos comerciais, os contratos ainda não contribuem integralmente para o resultado operacional do fundo.

No primeiro semestre, o rendimento recorrente ficou entre R$ 0,072 e R$ 0,073 por cota, enquanto a distribuição alcançou R$ 0,09, diferença coberta por receitas extraordinárias obtidas com operações de venda de ativos.

Para os próximos meses, a expectativa é que o rendimento recorrente fique próximo de R$ 0,062 por cota, antes de voltar a crescer com a maturação das novas locações.

Venda de imóveis deve sustentar dividendos

Apesar da queda temporária na receita operacional recorrente, a gestão acredita que a estratégia de reciclagem patrimonial permitirá manter o atual nível de distribuição aos investidores.

A venda de imóveis considerados maduros gera ganhos de capital que ajudam a complementar o fluxo de caixa do fundo enquanto os novos contratos atingem sua capacidade plena de geração de receita.

Segundo a gestora, já existem negociações em andamento que podem fortalecer os resultados ao longo dos próximos trimestres.

Fundo busca reduzir dependência dos maiores inquilinos

Outro objetivo estratégico do RBVA11 é diminuir a concentração da receita em poucos locatários.

Atualmente, a Cogna responde por aproximadamente 18% da receita imobiliária do fundo, percentual considerado elevado pela administração.

A meta é reduzir gradualmente essa participação para uma faixa entre 5% e 7%, aproximando o fundo das melhores práticas observadas em grandes REITs internacionais.

Para atingir esse objetivo, o RBVA11 pretende combinar a venda de imóveis ocupados por grandes inquilinos com novas aquisições que ampliem a diversificação da carteira.

Alavancagem permanece sob controle

A Rio Bravo também destacou que o fundo mantém uma posição financeira conservadora.

A alavancagem do RBVA11 está em torno de 11% do patrimônio, nível considerado baixo para o setor.

Além disso, as dívidas foram contratadas a custos considerados competitivos, entre IPCA + 4,5% e IPCA + 6%, abaixo do custo de capital do fundo.

Segundo a gestora, essas condições tornam desnecessária a antecipação do pagamento das obrigações, preservando recursos para novas oportunidades de investimento.

Perspectiva para os cotistas

A estratégia do RBVA11 para os próximos meses combina crescimento do portfólio, maior diversificação dos inquilinos e disciplina financeira.

Mesmo diante da expectativa de menor geração recorrente no curto prazo, a administração acredita que a reciclagem de ativos e a entrada gradual de novas receitas permitirão preservar a distribuição de dividendos e fortalecer a qualidade da carteira no longo prazo.